Hoe lossen we samen de leegstand op?

Gemiddeld staat in Nederland bijna tien procent van alle winkelruimte leeg. Gemeenten, makelaars en ondernemers moeten hun uiterste best doen om de binnensteden en winkelstraten levendig te houden. Maar waarom staat er eigenlijk zo veel leeg? En nog belangrijker: hoe lossen we het weer op?

15% korting! 25% korting! 50% korting! Rode, paarse en gele ronde stickers prijken op de ramen van Het Kookhuis. Alles moet weg; de winkel en het magazijn moeten leeg. Het Kookhuis stopt er namelijk mee. Het iconische winkeltje met de geel/wit gestreepte zonnewering dat al sinds 1995 aan de Oudestraat in Assen te vinden is stopt ermee. Eigenaresse Jackelien Oost slaakt een diepe zucht en kijkt rond door haar zaakje. Ze wil liever niet stoppen, maar ziet geen andere keus. “Ik ga mijn winkel ontzettend missen, maar als ik doorga bloed ik langzaam dood.” Sinds 1997 werkte ze bij Het Kookhuis. Eerst als stagiaire, later als medewerkster. In 2003 nam ze de winkel over van de toenmalige eigenaar. Na een paar pittige opstartjaren lukte het haar om van Het Kookhuis een winstgevende onderneming te maken. Tot 2011. “Vanaf dat jaar ging het steeds een beetje minder. Na twee jaar, in 2013, ben ik serieus gaan nadenken over de toekomst van de winkel en kwam helaas tot de conclusie dat ik er het beste mee kan stoppen.”

Waardoor leegstand? Jackelien is lang niet de enige. In Nederland staat ongeveer 7,5 procent van alle winkelruimte leeg. Dat percentage betekent in de praktijk dat 16.775 winkelpanden geen invulling hebben. Regionaal zijn er volgens het CBS en het Planbureau voor de Leefomgeving grote verschillen. In de landelijke provincies – en dan vooral in gemeenten langs de grens - is relatief meer leegstand van winkels dan in de rest van het land. Maar ook binnen die regio’s is er onderscheid. Zo staat er in de gemeente Groningen 6,5 procent van de panden leeg, terwijl dat in Assen ruim 11 procent is. Daarmee staat Assen landelijk gezien op de twintigste plaats van gemeenten met de meeste leegstand van winkels. Hoe kan het dat Assen zo hoog op die ranglijst staat? Allereerst moeten we kijken naar de oorzaken die ten grondslag liggen aan de nationale trend van leegstand. “We kunnen er meerdere aanwijzen”, zegt Gerard Kremer, voorzitter van MKB-Noord. “Ten eerste is er de economische crisis. Die heeft er voor gezorgd dat consumenten minder te besteden hebben, dus hun geld in de zak houden, met als gevolg dat winkels minder omzet draaien. Daarnaast wordt er vaak aangegeven dat webshops voor veel concurrentie hebben gezorgd.” Ook de marktwerking speelt volgens Kremer een rol, maar dat is niet uniek in de Retailsector. “Een keten als Primark neemt bijvoorbeeld de markt voor goedkope kleding over, waardoor allerlei kleine kledingzaken het niet redden.” Ondernemer Nico Vanderveen vindt dat overheden veelal te weinig hun best doen om visie op de detailhandel te ontwikkelen, om gevoel te krijgen voor duurzame bouw en zo verdere leegstand te voorkomen. "Bouwvergunningen voor extra winkelruimte dienen wat mij betreft restrictief te worden verleend, conform de Ladder van Duurzame Verstedelijking." Vanderveens analyse is dat doordat de Europese markt begin jaren ’90 een vrije handelsmarkt werd, er vraag van internationaliserende bedrijven kwam naar meer winkelruimte. "Er is daardoor in die periode daarna veel bijgebouwd, terwijl landelijk de consumentenvraag op zo'n beetje hetzelfde niveau bleef. We zitten nu in de fase van shake-out; toenemende leegstand, terug naar het evenwicht van 25 jaar geleden."

Internet als zondebok Internet is een vaak genoemde oorzaak van de leegstand. Webwinkels zouden de klanten wegroven bij hardwerkende ondernemers uit de binnenstad. “Het is moeilijk te zeggen hoe groot het aandeel van online in de leegstand is”, vertelt Thijs Broekhuizen, expert op het gebied van e-commerce. “Maar ik weet zeker dat een deel van de ondernemingen het laatste zetje heeft gekregen door de opkomst van webshops.” Om de internetwinkels er de schuld van te geven dat binnensteden leeg staan, gaat Broekhuizen te ver. “Retail is ook gewoon een riskante sector.” Daarnaast verandert de consument. Broekhuizen: “De klant was passief, die kocht wat er werd aangeboden. Nu bepaalt de consument zelf waar, wanneer en op welke manier hij koopt.” Ook Kremer ziet dat. Hij denkt dat veel ondernemers niet snel genoeg hebben geschakeld naar online. “Ik zie vaak websites die niet goed in elkaar zitten. Ik geloof zelf in clicks en bricks; een combinatie van online en offline. Online zoeken mensen namelijk producten op voordat ze naar de winkel gaan en ze kopen. Sta je niet tussen de zoekresultaten, grote kans dat klanten niet naar jouw winkel komen.” De consument staat centraal. Volgens Kremer een echte dooddoener binnen de detailhandel ‘maar het is wel zo’.

Asser problemen De Drentse hoofdstad heeft natuurlijk ook last van de landelijke trend. Maar Assen heeft ook een aantal specifieke oorzaken die ervoor hebben gezorgd dat de stad zo hoog op de leegstandlijst staat. Volgens Ronald Obbes, binnenstadmanager van Assen, is er ten eerste de afgelopen jaren te veel gebouwd. "Vijftien jaar geleden werd verwacht dat Assen 80.000 inwoners zou hebben. Er is toen een aantal afspraken gemaakt met projectontwikkelaars om braakliggende terreinen te ontwikkelen, gericht op dat inwonertal van 80.000. De inwonergroei bleef uit en het zijn er echter 'maar' 68.000 geworden." Volgens Obbes zijn er jaren terug al besluiten genomen om meer winkelgebieden te bouwen en die plannen zijn ondanks de crisis uitgevoerd. Zo werden er in de binnenstad twee nieuwe winkelgebieden gebouwd en ook de wijk Kloosterveen kreeg een eigen groot winkelcentrum. "Assen is op de groei gebouwd, maar de groei is uitgebleven."

Daarnaast zegt Obbes dat de eigenaar van het Forum, een winkelcentrum in de binnenstad waar erg veel leeg staat, zeer korte huurcontracten aanbiedt zodat een eventuele ontwikkeling snel kan gebeuren. Voor de ondernemers daar heerst veel onzekerheid, omdat ze zomaar kunnen horen dat ze na drie maanden weg moeten.

Verhuurders in actie Aanleidingen genoeg dus, maar hoe los je de leegstand weer op? De eigenaren van de panden zouden dus de huren kunnen verlagen, zodat het voor ondernemers aantrekkelijker wordt om winkelruimte te huren. Zo wordt het financiële risico minder groot. Igor Feenstra van Kooistra Feenstra Bedrijfsmakelaars doet naar eigen zeggen al veel om aan ondernemers tegemoet te komen. “Niemand heeft iets aan een leeg pand. De verhuurder niet, maar ook voor huurders van omliggende panden zijn er nadelen. Als er veel leeg staat, gaat dat ten koste van de uitstraling van de straat.” Om dat op te lossen, heeft Feenstra een aantal oplossingen. Bij een omzethuurregeling betaalt een ondernemer geen vast bedrag aan huur per maand, maar een vooraf overeengekomen percentage van de omzet. Daarnaast is Feenstra een drijvende kracht achter het initiatief JOP. Binnen dat initiatief wordt leegstaande winkelruimte voor een laag bedrag uitgeleend aan jonge ondernemers met frisse ideeën. In ruil daarvoor staat het pand niet leeg en wordt het goed onderhouden. “Veel van die ideeën zouden normaal gesproken weinig overlevingskans hebben, maar met JOP krijgen de ondernemers wel een kans om het eens te proberen.” Ook gewoon de huur verlagen of het aantal huurtermijnen beperken kan een oplossing zijn. Feenstra: “Ondernemers die nu willen beginnen, lopen meer risico dan vroeger. Ik vind het belangrijk om hen te kunnen helpen.” Niet alle bedrijfsmakelaars zijn daar volgens Feenstra echter toe bereid. “Sommigen zijn er wat minder mee bezig, die plakken een sticker op het raam en die zien wel.”

Kijken kijken, niet kopen Twee maanden later hangen ook de stickers bij Jackelien nog steeds prominent op het raam. De winkel zelf oogt al iets leger. “Ik denk dat ik alle spullen nog kwijtraak voordat ik dicht ga”, zegt ze met een glimlach. “Mensen houden van korting, ik draai meer omzet in vergelijking met voordat ik die stickers op het raam had.” Nu haar sluitingsdatum dichterbij komt, gaan de prijzen steeds verder omlaag. En dat trekt weer mensen die eerder niets kochten. Een man en vrouw met grijs haar lopen de winkel in. “Even rondkijken hoor!”, roept de vrouw, en ze loopt direct naar het gedeelte waar de meeste afgeprijsde artikelen liggen. Manlief kijkt wat onwennig rond en wacht bij de voordeur. “Ga je weg? Wat jammer! Je kon hier altijd zulke leuke dingen kopen”, zegt de vrouw als ze na twee minuten weer langs de kassa loopt en de winkel verlaat. Zonder iets te kopen. Jackelien kijkt ze na. “Zo gaat het heel vaak. Klanten komen kijken, ze zien dat ik weg ga, vinden het jammer, maar kopen verder niets.”

Groningen versus Assen Terug naar de stand van zaken in Groningen in Assen. In die eerste gaat het relatief goed, steeds beter zelfs. Waar eerder straten als de Zwanestraat en de Oosterstraat geplaagd werden door de leegstand, staan de panden in die straten bijna allemaal weer vol. Volgens de Groningse wethouder Joost van Keulen van onder meer Economische Zaken en Stadsbeheer komt die vooruitgang door goede samenwerking tussen gemeente en de ondernemers en de ondernemers onderling. “We hebben alle ondernemers uitgenodigd voor een bijeenkomst. Ze konden hun wensen aan ons kenbaar maken zodat we samen de leegstand in de stad konden aanpakken.” De gemeente Groningen heeft vervolgens een aantal regels versoepeld en maatregelen genomen om de ondernemers tegemoet te komen. Zo mogen winkels iedere zondag vanaf twaalf uur ’s middags openen, is daghoreca overal toegestaan en mag je nu weer fietsen in de Zwanestraat. “Allemaal wensen van de ondernemers. Een ander mooi voorbeeld is het terrasbeleid. Dat was altijd heel streng, want men was bang dat de terrassen een grote puinhoop zouden worden. Maar ondernemers snappen wel dat je daar geen klanten mee aantrekt. Daarom hebben we die regels versoepeld.” In Assen gaat het minder goed. Er staat nog steeds veel leeg, vooral in de winkelcentra Triade, Citadel en het Forum. Maar ook op een toplocatie als het Koopmansplein zijn recentelijk twee panden, die van de Six en de Trekpleister, leeg komen te staan.

De verschillen Bedrijfsmakelaar Feenstra ziet resultaat in het versoepelen van de regels door de gemeente Groningen. “Er waren vroeger veel regels. Wilde je een theehuis openen? Mocht niet. Een ijssalon? Mocht niet. Nu de regels voor de daghoreca minder streng zijn, hebben wij in ieder geval veel verhuurd aan nieuwe lunchrooms en eethuisjes.” Ook heeft Assen een ander soort doelgroep. “In Groningen wonen veel studenten. Die vinden al die nieuwe, hippe, internationale tentjes en winkels erg leuk. In Assen heeft het publiek daar minder behoefte aan. Bovendien komen al die studenten na hun studie vaak weer eens in Groningen kijken. En er komen meer toeristen.” Daarnaast ziet Feenstra dat veel grotere bedrijven alleen winkels hebben in de tien á twintig grootste steden en doen ze de rest via hun webshop. Assen valt dan buiten boord. Volgens wethouder Van Keulen heeft Groningen een grotere centrumfunctie dan Assen. “We hebben de universiteit die een bepalende factor speelt, daarnaast hebben we ook nog het UMCG en het Groninger Museum die dicht bij het centrum staan.” Ook heeft Groningen veel geïnvesteerd in het herstellen van oude gebouwen en heeft de stad een rijke historie.

Ondernemers, verenigt u! Volgens MKB-Noord-voorzitter Kremer moeten ondernemers die de leegstand willen oplossen echter niet met de vinger wijzen, maar bij zichzelf beginnen. “Als je wat wil, moet je echt gaan samenwerken als ondernemers. En dat is niet alleen een keer een evenement organiseren, maar een goede gemeenschappelijke visie op papier zetten.” In Assen is zo’n gezamenlijk plan volgens Kremer nog niet goed genoeg aanwezig. “Zelf zeggen de ondernemers dat ze al veel samen doen, maar blijkbaar is dat lang niet genoeg. Waarom staat er anders nog zo veel leeg?” Kremer denkt dat goed samenwerken een kwestie van lef en risico’s durven nemen is. Daarnaast hebben de ondernemers een stukje zelfkritiek nodig. “De Asser binnenstad moet je zien als één bedrijf. Om gezond te worden moet je wellicht winkelstraten sluiten. Ondernemers zullen dan tegenover hun collega’s openheid moeten geven over hoe hun bedrijf ervoor staat. Vervolgens moet je elkaar helpen.” Voorop moet altijd de consument staan. Die zorgt er immers voor dat winkeliers hun geld verdienen. “Waarom zou je niet eens de straat op gaan voor een consumentenonderzoek. Vraag maar eens waar een consument behoefte aan heeft. Wat mist Assen nog? Daarnaast zouden ondernemers mystery guests moeten toelaten die incognito je bedrijf inspecteren vanuit het perspectief van de klanten.” Daarvoor is volgens Kremer wel een omslag in denken nodig. Als je kritiek krijgt, heeft boos worden geen zin; je kunt er juist van leren zodat het een andere keer beter gaat. Die feedback kun je ook van klanten krijgen, via je website of sociale media. Het gaat gemakkelijk; even een – al dan niet anoniem – berichtje plaatsen een klaar. Kremer: “Gratis advies! Wat wil je nog meer? Maar je moet wel goed naar kritiek van de consumenten luisteren en het niet afdoen met ‘ach, dat kan toch een keer gebeuren’. Nee. Dat mag niet gebeuren.” Volgens binnenstadmanager Obbes rijmt Kremers kritiek met zijn eigen visie. "Het bestuur van de binnenstadvereniging heeft kortgeleden een taskforce opgericht, bestaande uit ondernemers uit de binnenstad, dat actief bezig is met het ontwikkelen van een gezamenlijke visie voor de komende tien jaar. We willen concrete plannen maken om de leegstand op te lossen." Maar volgens Obbes is dat een langzaam proces waarbij door de ondernemers goed moet worden samengewerkt. Niet alleen onderling, maar ook met de gemeente en de pandeigenaren. "Het contact tussen de gemeente en de ondernemers is al een stuk verbeterd. We hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de binnenstad." Bovendien moeten ondernemers volgens Obbes out-of-the-box gaan denken en creatief durven te zijn. Ook zijn veel ondernemers nog te weinig bezig met sociale media en hun eigen website, terwijl daar volgens Obbes erg veel interactief met de consumenten plaats kan vinden.

Elk einde een nieuw begin Voor Jackelien komen alle tips te laat. Ze is vastbesloten te gaan stoppen met Het Kookhuis. Alhoewel… “Ik ga onder dezelfde naam verder, maar dan met een webshop”, zegt ze enthousiast. “De website loopt al goed. Ik krijg dagelijks bestellingen, niet alleen uit Assen maar uit heel Nederland. Mijn fysieke winkel blokkeert eigenlijk meer, omdat ik me nu op twee verschillende dingen moet focussen. Als de winkel dicht is, kan ik mijn energie volledig in mijn webwinkel steken.” Toch gaat ze haar winkeltje wel missen. “Het is mijn kindje, ik heb het vanuit een overname helemaal zelf opgebouwd. De klanten ga ik ook erg missen. Sommigen heb ik op zien groeien: die kwamen hier toen ze nog klein waren en nemen nu zelf hun eigen kinderen mee.” Bovendien zou ze niet zijn gestopt als er geen economische crisis zou zijn geweest. Nu is het combineren van een winkel en een gezin met een klein kind te lastig voor haar. Toch wil ze niet voorgoed vaarwel zeggen tegen het hebben van een offline winkel. “Er komt een keer een omslag op de markt. En als die er komt… misschien open ik dan wel weer een nieuwe winkel. Een nieuw Kookhuis.”